Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich zunächst die Frage stellen: Warum kaufe ich? Ist es für meinen zukünftigen Hauptwohnsitz? Oder ein Ferienhaus? Oder möchte ich mein Geld in eine Immobilie investieren, um Rendite zu erwirtschaften?
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie ausschließlich als Investition betrachten, ist es wichtig, “mit dem Kopf zu denken, nicht mit dem Herzen”. Also: rationales Denken? Ja und nein. Orientieren Sie sich bei Ihrer Entscheidung einerseits an der Frage, ob Sie es auch kaufen würden, um es selbst zu bewohnen, aber konzentrieren Sie sich andererseits vor allem auch auf die Zahlen und die Lage.
Eines der ersten Dinge, die Investoren planen, ist ihre Exit Strategie, eine “Ausstiegsstrategie”, d. h. die Festlegung, was sie in bestimmten Situationen mit der Immobilie zu tun gedenken. Dies hat großen Einfluss auf die Auswahl bzw. die Art der Immobilie, die sie erwerben möchten.
Jemand, der eine Immobilie auf unbestimmte Zeit halten und ein regelmäßiges Einkommen daraus erzielen möchte, hat andere Ziele als ein Investor, der in erster Linie an schnellem Gewinn interessiert ist (z.B. durch Wiederverkauf während der Bauphase, oder kurz nach Fertigstellung, oder nach Ablauf der “Spekulationsfrist”, die in Thailand fünf Jahre beträgt ).
Sie kennen wahrscheinlich das alte Klischee über die drei wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Immobilie: “Lage, Lage, Lage”. Ob Klischee oder nicht, es bleibt wahr. Die Lage hat den größten Einfluss auf die Rendite Ihrer Investition.
Versetzen Sie sich in die Lage der Interessenten, die Ihre Immobilie mieten oder kaufen möchten. Welche Entscheidungsfaktoren werden die größte Rolle spielen? Achten Sie also darauf, welchen Komfort das Wohnprojekt bietet, wie prestigeträchtig und angenehm die Umgebung ist. Überlegen Sie, ob das Stadtzentrum gut erreichbar ist, ob zu Fuß, mit dem Auto oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Dies gilt auch für andere Bedingungen, wie die Nähe zu Krankenhäusern, Einkaufszentren, Restaurants und anderen Unterhaltungsmöglichkeiten und, was für Familien mit Kindern wichtig ist, Schulen.
Bei der Investition in Immobilien spielen auch andere Faktoren eine wichtige Rolle: die Nähe zu den besten Stränden, der Meerblick oder die Nähe zum Stadtzentrum und allen komfortablen Annehmlichkeiten.
Sie wissen sicherlich, dass der Wert von Immobilien grundsätzlich den Gesetzen von Angebot und Nachfrage unterliegt. Wenn die Nachfrage stark und das Angebot begrenzt ist, sind die Preise hoch. Umgekehrt sind bei einer schwachen Nachfrage mit einer großen Anzahl von Angeboten niedrige Preise zu erwarten.
Daher ist es immer eine kluge Anlagestrategie, in Projekte mit einzigartigen Eigenschaften zu investieren. In Pattaya und Hua Hin sind das Immobilienprojekte mit Strandlage. In Bangkok sind es Projekte, die sich auf ein komfortables Umfeld und die Nähe zu Geschäfts- und Unterhaltungsvierteln konzentrieren, aber auch die begrenzte Verfügbarkeit von weiterem Land, was den Wettbewerb einschränkt.
Investoren, die ihre Mieteinnahmen optimieren möchten, sollten sich auf die Rendite konzentrieren, die mit der Immobilie erzielt werden kann. Die Rendite lässt sich einfach berechnen, indem man den Nettobetrag der jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilt (beachten Sie auch einige zusätzliche Kosten wie Übertragungs- und Verwaltungskosten). Generell lässt sich sagen: Alle Immobilien in Thailand, die eine Mietrendite von mindestens 5 bis 6% aufweisen, können als gute Investition betrachtet werden. Ausgehend von meinen Erfahrungen in Hua Hin sind 8% möglich, für hervorragende Immobilien am Meer sogar mehr.
Die Qualität der Gebäude und die Instandhaltung der Anlagen sind weitere wichtige Aspekte für Investoren, die an einer langfristigen Wertsteigerung interessiert sind. Eine hochwertige und gut gepflegte Immobilie wird über Jahrzehnte hinweg beständig im Wert steigen. Auf der anderen Seite werden die Preise für Immobilien, die in minderer Qualität gebaut wurden und einen ungepflegten Eindruck machen, stagnieren und ab einem bestimmten Punkt sogar fallen, insbesondere wenn neu entstehende Projekte für potenzielle Käufer und Mieter attraktiver erscheinen.
Michael Vender
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