{"id":24449,"date":"2024-03-09T01:37:12","date_gmt":"2024-03-09T01:37:12","guid":{"rendered":"https:\/\/immo-th.com\/kosten-die-beim-kauf-einer-immobilie-anfallen\/"},"modified":"2024-11-24T03:46:07","modified_gmt":"2024-11-24T03:46:07","slug":"kosten-die-beim-kauf-einer-immobilie-anfallen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo-th.com\/de\/kosten-die-beim-kauf-einer-immobilie-anfallen\/","title":{"rendered":"Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen"},"content":{"rendered":"\t\t
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Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, vereinbaren Sie in der Regel einen Zahlungsplan mit dem Verk\u00e4ufer, insbesondere wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet. Dieser Zahlungsplan wird vom Bautr\u00e4ger festgelegt, kann aber in einigen Punkten verhandelbar sein. So funktioniert es normalerweise: <\/p>\n

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  1. \n

    Reservierungsgeb\u00fchr:<\/strong> Unabh\u00e4ngig davon, ob Sie eine endg\u00fcltige Entscheidung getroffen haben oder noch etwas Bedenkzeit ben\u00f6tigen, wird in der Regel zu Beginn der Entscheidungsphase eine schriftliche Reservierung vereinbart, um zu verhindern, dass “Ihre” Immobilie, zumindest das Grundst\u00fcck, an jemand anderen verkauft wird, bis der Vertrag abgeschlossen ist. Die Geb\u00fchr kann zwischen 50.000 und 100.000 THB f\u00fcr Wohnungen bzw. 200.000 und 300.000 THB f\u00fcr H\u00e4user betragen und ist nicht erstattungsf\u00e4hig, wenn Sie von der Kaufabsicht zur\u00fccktreten. Wenn Sie mit dem Kauf fortfahren, wird diese Reservierungszahlung entweder mit der Anzahlung oder der Abschlusszahlung verrechnet. <\/p>\n<\/li>\n

  2. \n

    Anzahlung:<\/strong> Bei existierenden und z\u00fcgig zu \u00fcbernehmenden Immobilien, z.B. aus einem Wiederverkauf, sind oft 10% des Kaufpreises \u00fcblich. Beim Erwerb einer noch zu bauenden Villa oder Wohnung betr\u00e4gt die erste Zahlung oft 20 bis 30% des Kaufpreises. <\/span>Eine Anzahlung wird nach Vertragsunterzeichnung f\u00e4llig.<\/span><\/p>\n<\/li>\n

  3. \n

    Ratenzahlungen<\/strong>: Je nach Bauzeitplan bzw. Bauphasen k\u00f6nnen die n\u00e4chsten Zahlungen in monatlichen oder viertelj\u00e4hrlichen Raten geleistet werden. Da die Bankgeb\u00fchren f\u00fcr \u00dcberweisungen von Ihrem Heimatland nach Thailand recht hoch sind, ist es ratsam, wenige Einzel\u00fcberweisungen auszuhandeln. Tipp: Vergleichen Sie die \u00dcberweisungsgeb\u00fchren Ihrer Bank mit Online-\u00dcberweisungsm\u00f6glichkeiten wie WISE. <\/p>\n<\/li>\n

  4. \n

    Abschlusszahlung bei \u00dcbergabe:<\/strong> Wenn die Immobilie bezugsfertig ist, wird die Abschlusszahlung f\u00e4llig, die sich oft auf 5 bis 10% des Kaufpreises bel\u00e4uft. Nutzen Sie die Zeit vor der Abschlusszahlung, um die Qualit\u00e4t und den Umfang der Bauarbeiten zu \u00fcberpr\u00fcfen. Erstellen Sie ggf. eine M\u00e4ngelliste, um alle Probleme innerhalb eines kurzen und vereinbarten Zeitraums vor der Abschlusszahlung zu beheben. <\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

    Sobald die vollst\u00e4ndige Zahlung erfolgt ist, wird ein Termin f\u00fcr die \u00dcbertragung und die Registrierung des Eigentums beim \u00f6rtlichen Amt festgelegt. Dann werden Sie zum Eigent\u00fcmer der Wohnung oder des Hauses sowie zum offiziellen P\u00e4chter des Grundst\u00fccks, auf dem Ihr Haus gebaut wurde. Zum Thema Landbesitz: Ausl\u00e4nder k\u00f6nnen in Thailand kein Land direkt erwerben, sondern pachten es f\u00fcr einen registrierten Zeitraum von 30 Jahren. Der Erwerb (Pacht) wird mit der Zahlung des im Vertrag festgelegten Kaufpreises abgewickelt. Weitere Einzelheiten zu diesem speziellen Thema finden Sie in dem Artikel “Der Kauf von Immobilien”. <\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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    Zus\u00e4tzliche Kosten:<\/strong><\/div>\n
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    Neben dem Kaufpreis gibt es weitere Ausgaben, die Sie bei den Verhandlungen sorgf\u00e4ltig auflisten und erfragen sollten:<\/p>\n

    \u00dcbertragungsgeb\u00fchr\/Steuer<\/strong>: Die vom Landamt erhobenen Geb\u00fchren belaufen sich derzeit auf 2% des Kaufpreises. Die Steuern hingegen werden mit insgesamt 4,3% des Kaufpreises berechnet. Oft werden die \u00dcbertragungsgeb\u00fchren und Steuern zu gleichen Teilen zwischen dem K\u00e4ufer und dem Verk\u00e4ufer aufgeteilt. Einige Bautr\u00e4ger sind jedoch dazu \u00fcbergegangen, nur die H\u00e4lfte der 2 % Abl\u00f6sesumme zu berechnen, so dass Sie nur 1 % des Kaufpreises zahlen m\u00fcssen. <\/p>\n

    <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    GEB\u00dcHREN & STEUERN<\/b><\/td>\nWER ZAHLT?<\/b><\/td>\nBETRAG<\/b><\/td>\nverkauft nach 5 Jahren Besitz<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
    \u00dcbertragungsgeb\u00fchr<\/td>\nK\u00e4ufer & Verk\u00e4ufer (50\/50)<\/td>\n2% des registrierten Wertes der Immobilie<\/td>\n2% des registrierten Wertes der Immobilie<\/td>\n<\/tr>\n
    Stempelgeb\u00fchr<\/td>\nVerk\u00e4ufer<\/td>\n <\/td>\n0,5% des eingetragenen Wertes der Immobilie<\/td>\n<\/tr>\n
    Quellensteuer<\/td>\nVerk\u00e4ufer<\/td>\n1% des gesch\u00e4tzten Wertes oder des registrierten Verkaufswertes<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
    Gewerbesteuer<\/td>\nVerk\u00e4ufer<\/td>\n3,3% des gesch\u00e4tzten Wertes oder des eingetragenen Verkaufswerts<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
    <\/td>\ngesamt<\/td>\n = 6.3%<\/td>\n = 2.5%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    <\/strong><\/p>\n

    J\u00e4hrliche Grunderwerbssteuer:<\/strong> Da Ausl\u00e4nder in Thailand kein Land direkt erwerben k\u00f6nnen, wird oft eine thail\u00e4ndische Gesellschaft gegr\u00fcndet, die den Landtitel h\u00e4lt, oder das Land wird f\u00fcr 30 Jahre gepachtet mit der Option auf eine Verl\u00e4ngerung um zwei weitere 30 Jahre. Zun\u00e4chst werden nur die ersten 30 Jahre offiziell registriert. Die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde berechnet eine Steuer von 12,5 %, die ausschlie\u00dflich auf dem beim Land Amt registrierten Wert des Grundst\u00fccks basiert und durch die Anzahl der Pachtjahre (derzeit 30 Jahre) dividiert wird. <\/p>\n


    Zus\u00e4tzliche Kosten, die vom Bautr\u00e4ger erhoben werden:<\/strong><\/p>\n

    Instandhaltungsr\u00fccklage \/ Sinking Fund:<\/strong> Diese einmalige<\/u> Zahlung deckt unvorhergesehene Kosten oder Investitionen im Zusammenhang mit den Gemeinschaftsbereichen der Wohnanlage. Bei Wohnungen liegt der Betrag in der Regel bei 400 bis 600 THB pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che. Beim Kauf einer Villa innerhalb einer Wohnanlage wird dieser Fonds eher selten erhoben oder pauschal mit z.B. 100.000 THB in Rechnung gestellt. <\/p>\n

    Instandhaltungsgeb\u00fchr \/ Maintenance Fee:<\/strong> Diese Geb\u00fchr wird monatlich berechnet, wird aber normalerweise j\u00e4hrlich im Voraus in Rechnung gestellt. Sie deckt allgemeine Kosten ab, wie z.B. M\u00fcllabfuhr, Pool- und Pflege der Aussenanlage<\/span>, Sicherheitsdienste und andere kommunale Ausgaben, selten auch Dienstleistungen f\u00fcr Ihren privaten Pool und Garten. Die Geb\u00fchren sind ungef\u00e4hr:<\/span><\/p>\n

    F\u00fcr Wohnungen<\/strong>: ca. 35 bis 60 THB pro m\u00b2 Wohnfl\u00e4che im Monat, je nach Gr\u00f6\u00dfe und Luxus der Wohnanlage, im Durchschnitt oft um die 40 THB\/m\u00b2. F\u00fcr H\u00e4user: Die Geb\u00fchr richtet sich nach den Quadratmetern des Grundst\u00fccks. Sie liegt oft zwischen 5 und 10 THB (oder sogar mehr) pro Quadratmeter Land. In einigen F\u00e4llen \u00fcbernehmen die Anbieter in Hua Hin auch die Kosten f\u00fcr die Pflege Ihres privaten Gartens und Pools oder bieten einen Shuttle-Service von und zur Stadt oder zum Strand an. <\/p>\n

    Strom-\/Wasserz\u00e4hler:<\/strong> Sie werden vom Stromanbieter oder dem Wasserwirtschaftsamt bereitgestellt, die in der Regel eine Kautionsgeb\u00fchr von etwa 7.000 bis 15.000 THB pro Z\u00e4hler verlangen.<\/p>\n

    Gerichtskosten (Notar):<\/strong><\/p>\n

    Der Bautr\u00e4ger, also Ihr Vertragspartner, wird Ihnen vorgefertigte Vertr\u00e4ge vorlegen, die nur noch mit den Daten des Verk\u00e4ufers und des K\u00e4ufers sowie um die Verhandlungsdetails erg\u00e4nzt werden m\u00fcssen. Diese Vertr\u00e4ge werden in der Regel von Anwaltskanzleien ausgearbeitet und entsprechen den strengen Vorschriften der Beh\u00f6rden. <\/span><\/p>\n

    Wenn Sie jedoch auf Nummer sicher gehen wollen, insbesondere wenn es um den Erwerb oder die Weiterver\u00e4u\u00dferung von Grundst\u00fccken geht, oder wenn Sie der englischen Sprache nicht m\u00e4chtig sind, geschweige denn Thail\u00e4ndisch sprechen, ist es ratsam, eine Anwaltskanzlei zu konsultieren. Diese kann die Vertr\u00e4ge f\u00fcr Sie \u00fcberpr\u00fcfen oder sogar komplett aufsetzen und die b\u00fcrokratischen Abl\u00e4ufe bis hin zur rechtlichen \u00dcbergabe abwickeln, wenn Sie dies w\u00fcnschen oder wenn Sie zu dem betreffenden Zeitpunkt nicht anwesend sind. <\/span><\/p>\n

    F\u00fcr einfache Aufgaben wie die Vertragspr\u00fcfung berechnen sie in der Regel etwa 10.000 THB, w\u00e4hrend f\u00fcr die Vertragserstellung, die Due Diligence (\u00dcberpr\u00fcfung der rechtlichen Integrit\u00e4t und des unbelasteten Status der Immobilie) und die Eigentums\u00fcbertragung in der Regel etwa 50.000 THB f\u00e4llig werden. <\/span><\/p>\n

    F\u00fcr die Erstellung eines Testaments (dringend empfohlen) bez\u00fcglich Ihrer Immobilien und anderer Verm\u00f6genswerte, die nur in Thailand von Bedeutung sind, berechnet die Anwaltskanzlei etwa 12.000 bis 15.000 THB.<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/form>\n

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