{"id":24437,"date":"2024-05-28T03:57:44","date_gmt":"2024-05-28T03:57:44","guid":{"rendered":"https:\/\/immo-th.com\/kauf-einer-immobilie-in-thailand-was-sie-beachten-sollten\/"},"modified":"2024-11-24T02:51:23","modified_gmt":"2024-11-24T02:51:23","slug":"kauf-einer-immobilie-in-thailand-was-sie-beachten-sollten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo-th.com\/de\/kauf-einer-immobilie-in-thailand-was-sie-beachten-sollten\/","title":{"rendered":"Kauf einer Immobilie in Thailand – Was Sie beachten sollten"},"content":{"rendered":"\t\t
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Obwohl der Kaufprozess in Thailand nicht besonders schwierig ist, ist es sehr wichtig, auf die Details zu achten. Wenn Sie alles richtig machen – und ich bin hier, um Ihnen dabei zu helfen -, werden Sie Ihr kleines Paradies f\u00fcr immer genie\u00dfen. Wenn etwas schief geht, besteht die Gefahr, alles zu verlieren. <\/p>\n

Dieser Artikel ist kein Ersatz f\u00fcr ein Gespr\u00e4ch mit einem qualifizierten und erfahrenen Anwalt. Er soll Ihnen einen leicht verst\u00e4ndlichen \u00dcberblick \u00fcber die verschiedenen M\u00f6glichkeiten des unkomplizierten Immobilienerwerbs in Thailand geben. <\/p>


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Eigentumsrechte f\u00fcr Ausl\u00e4nder.<\/strong><\/p>\n

Viele ausl\u00e4ndische Immobilienk\u00e4ufer in Thailand erwerben eine Wohnung in einem so genannten Condominium, das auf ihren eigenen Namen eingetragen ist. Nach der letzten Verfassungs\u00e4nderung \u00fcber den Erwerb von Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2008 k\u00f6nnen maximal 49% der Wohnfl\u00e4che in einem Geb\u00e4ude in ausl\u00e4ndischem Besitz sein. Die K\u00e4ufer erhalten einen entsprechenden Prozentsatz an Miteigentum an der gesamten Wohnanlage – genau wie Sie es zu Hause tun w\u00fcrden. <\/p>\n

Wenn Sie ein Haus kaufen, egal ob es bezugsfertig ist oder sich noch im Bau befindet, werden Sie zu 100% als Hausbesitzer eingetragen. Allerdings erwerben Sie das Grundst\u00fcck als P\u00e4chter – ich werde dies weiter unten n\u00e4her erl\u00e4utern. <\/p>\n

Aufgrund der Sicherheit und Transparenz ist es nicht verwunderlich, dass sich die meisten ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer f\u00fcr diese Form des Eigentums entscheiden, auch wenn der Kauf einer Immobilie \u00fcber eine in Thailand ans\u00e4ssige Gesellschaft in einigen F\u00e4llen niedrigere Preise und attraktivere Zahlungsbedingungen seitens der Bautr\u00e4ger bieten kann.<\/p>\n

W\u00e4hrend Juristen \u00fcber die richtige Auslegung der verschiedenen Eigentumsoptionen diskutieren, sind viele der Meinung, dass der Erwerb von Immobilien \u00fcber eine thail\u00e4ndische Gesellschaft einige Risiken birgt.<\/p>\n

Aber welche M\u00f6glichkeiten gibt es, wenn Sie nicht daran interessiert sind, auf diese Weise Eigentum zu erwerben, nur um in den Genuss besserer Konditionen zu kommen? Es gibt mehrere Alternativen, die allerdings alle ihre eigenen Vor- und Nachteile haben. <\/p>


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Werden Sie Gro\u00dfinvestor.<\/strong><\/p>\n

Thailand ist ein Land, in dem Geld die meisten Probleme l\u00f6sen kann. Angenommen, Sie m\u00f6chten ein Grundst\u00fcck f\u00fcr genau 40 Millionen Thai Baht kaufen. Wenn Sie in der Lage sind, diesen Betrag in ausl\u00e4ndischer W\u00e4hrung nach Thailand zu bringen (das entspricht derzeit etwa einer Million Euro), k\u00f6nnen Sie ein Grundst\u00fcck in der entsprechenden Gr\u00f6\u00dfe kaufen und es rechtlich auf Ihren Namen registrieren lassen. Um dies zu bewerkstelligen und alle notwendigen Dokumente zu beschaffen, ben\u00f6tigen Sie auf jeden Fall einen guten Anwalt, bevor Sie einen gr\u00f6\u00dferen Betrag ins Land bringen. <\/p>


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Kauf einer Immobilie im Namen eines thail\u00e4ndischen Ehegatten oder Partners.<\/strong><\/p>\n

Viele alleinstehende M\u00e4nner, die nach Pattaya kommen, nehmen sich schlie\u00dflich eine thail\u00e4ndische Frau als Freundin oder sogar als Ehefrau. In solchen F\u00e4llen ist es verlockend, eine Immobilie auf den Namen der Ehefrau zu kaufen, um die Eigentumsbeschr\u00e4nkungen f\u00fcr Ausl\u00e4nder beim Grundst\u00fcckserwerb zu umgehen. Wenn Sie sich zu 100 % sicher sind, dass Ihre gl\u00fcckliche Partnerschaft ein Leben lang halten wird, stellt diese Option kein Problem dar. Seien Sie jedoch gewarnt: Wenn Ihre Beziehung in die Br\u00fcche geht, geh\u00f6rt die Immobilie allein Ihrer Freundin, und Sie riskieren, im Falle einer Trennung alles zu verlieren. <\/p>\n

Wenn Sie verheiratet sind, ist die Situation g\u00fcnstiger (auch wenn “g\u00fcnstig” hier vielleicht nicht der richtige Begriff ist), da es als gemeinsames Eigentum gilt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Wenn Sie sich scheiden lassen, gelten die Regeln, die Sie von zu Hause kennen: alle Verm\u00f6genswerte werden 50\/50 geteilt. Sie beide entscheiden, wer im Haus oder auf dem Grundst\u00fcck bleibt, und der scheidende Partner hat Anspruch auf 50% des Wertes. Nat\u00fcrlich m\u00fcssen individuelle Umst\u00e4nde ber\u00fccksichtigt werden, auf die wir hier nicht im Detail eingehen k\u00f6nnen, aber sie k\u00f6nnen mit juristischer Unterst\u00fctzung sauber gel\u00f6st werden, idealerweise vor der Heirat. <\/p>\n

Damit eine thail\u00e4ndische Ehefrau ein Grundst\u00fcck auf ihren Namen erwerben kann, muss ihr der ausl\u00e4ndische Ehemann vor dem Kauf den erforderlichen Betrag schenken, was offiziell dokumentiert wird. Die Eigentumsurkunde tr\u00e4gt dann nur ihren Namen und sie kann damit machen, was sie will. Jegliche Nebenabsprachen sind in Thailand nicht rechtsg\u00fcltig und bieten keine M\u00f6glichkeit, die Situation auf andere Weise zu bereinigen. <\/p>\n

Zusammenfassend l\u00e4sst sich sagen, dass die meisten Anw\u00e4lte zu Ihrem eigenen Schutz von dieser Form des Eigentumserwerbs abraten werden. Wenn Sie sich dennoch f\u00fcr diesen Weg entscheiden, sollten Sie zumindest einen Anwalt damit beauftragen, einen Nie\u00dfbrauchvertrag mit Ihrem Partner aufzusetzen, der Ihnen Nutzungsrechte an der Immobilie einr\u00e4umt und rechtlich verhindert, dass Sie auf der Stra\u00dfe landen. <\/p>


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Landpacht f\u00fcr 30 Jahre und mehr.<\/strong><\/p>\n

Obwohl Ausl\u00e4nder kein Land erwerben k\u00f6nnen, k\u00f6nnen sie es f\u00fcr einen Zeitraum von 30 Jahren pachten. Viele K\u00e4ufer, die in eine Immobilie investiert haben und davon ausgehen, dass es ihnen nach 30 Jahren gut geht, m\u00f6chten nicht ohne Eigentum dastehen, wenn der Pachtvertrag ausl\u00e4uft, und m\u00f6chten das Land daher f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum pachten. <\/p>\n

Es besteht die Option, den Landpachtvertrag im 29. Jahr um weitere 30 Jahre zu verl\u00e4ngern, und auch danach noch um weitere 30 Jahre. Achten Sie jedoch auf die Details. Wie in den meisten F\u00e4llen in Thailand gibt es unterschiedliche Auslegungen und L\u00f6sungen. In extremen F\u00e4llen wird das Gesetz \u00fcber Landpachtvertr\u00e4ge von Provinz zu Provinz unterschiedlich gehandhabt. Die \u00f6rtliche Landbeh\u00f6rde in Hua Hin akzeptiert diese Verl\u00e4ngerungsklauseln, so dass Sie auf der sicheren Seite sind. <\/p>\n

Der wichtige Punkt ist: Wenn Sie ein Haus kaufen und das Grundst\u00fcck pachten, zahlen Sie den vereinbarten Gesamtkaufpreis als Summe aus dem Hauskaufvertrag und einem separaten Grundst\u00fcckspachtvertrag. Es gibt keine monatlichen oder j\u00e4hrlichen Zahlungen f\u00fcr die Landpacht, wie Sie es vielleicht von Pachtvertr\u00e4gen in Ihrer Heimat kennen. F\u00fcr die 30-j\u00e4hrige Verl\u00e4ngerung fallen nur geringe Geb\u00fchren an. <\/p>


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Zusammengefasst:<\/strong><\/p>\n

Eigent\u00fcmerschaft.<\/strong><\/p>\n

Auch wenn Ausl\u00e4nder kein Land in ihrem eigenen Namen kaufen k\u00f6nnen, d\u00fcrfen sie zumindest Eigent\u00fcmer eines Hauses werden – bis hin zum letzten Ziegelstein und M\u00f6rtel – und das f\u00fcr eine unbegrenzte Dauer.<\/p>


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M\u00f6chten Sie Land von einer Privatperson pachten?<\/strong><\/p>\n

Nach dem Gesetz ist eine Verl\u00e4ngerung eines 30-j\u00e4hrigen Landpachtvertrags nicht rechtsverbindlich. Solche Vereinbarungen sind nur g\u00fcltig, wenn sie a) im Vertrag festgelegt sind oder b) innerhalb der letzten drei Jahre vor Ablauf der urspr\u00fcnglichen Pachtdauer schriftlich vereinbart wurden. In diesem Fall h\u00e4ngt die M\u00f6glichkeit einer Vertragsverl\u00e4ngerung ganz vom guten Willen des Vermieters ab – falls es ihn noch gibt. Es ist durchaus m\u00f6glich, dass er das Land verkauft oder an seine Erben \u00fcbertr\u00e4gt, die vielleicht ganz andere Pl\u00e4ne haben, als Ihren Pachtvertrag zu verl\u00e4ngern. <\/p>\n

Ein geschickter Anwalt kann einen Vertrag aufsetzen, der am Ende des 30-j\u00e4hrigen Mietvertrags zu einer Pattsituation f\u00fchrt. Der Vermieter kann zwar das Land am Ende des Vertrags zur\u00fcckfordern, hat aber keinen Rechtsanspruch auf das Geb\u00e4ude, das Sie auf diesem Land errichtet haben. Zu diesem Zeitpunkt k\u00f6nnten Sie mit Ihrem Haus machen, was Sie wollen, und es w\u00e4re Ihr gutes Recht, es am letzten Tag des Mietvertrags abzurei\u00dfen. <\/p>


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Kaufen Sie ein Haus und ein Grundst\u00fcck von einem gewerblichen Bautr\u00e4ger?<\/strong><\/p>\n

Wenn Sie, wie die meisten Hausk\u00e4ufer, eine Villa von einem kommerziellen Bautr\u00e4ger kaufen, der Ihnen ein Haus und ein Grundst\u00fcck in seinem Dorfprojekt anbietet, ist die Situation anders. Es ist g\u00e4ngige und akzeptierte Praxis, unmittelbar nach Abschluss des Hauskaufvertrags und des Landpachtvertrags mit einer 30-j\u00e4hrigen Laufzeit eine Verl\u00e4ngerungsoption f\u00fcr weitere 2 x 30 Jahre in den Vertrag aufzunehmen. <\/p>\n

Wenn Sie Ihr Haus w\u00e4hrend der Laufzeit des Pachtvertrags verkaufen, auch an ein Familienmitglied, und dabei auch den Landpachtvertrag \u00fcbertragen, kann die 30-j\u00e4hrige Pachtperiode neu beginnen.<\/p>


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Kauf einer Immobilie \u00fcber eine in Thailand niedergelassene Gesellschaft.<\/strong><\/p>\n

Eine weitere beliebte Option f\u00fcr Immobilienbesitz, insbesondere f\u00fcr den Erwerb von Grundst\u00fccken, ist die Gr\u00fcndung einer Gesellschaft in Thailand, wobei der ausl\u00e4ndische Aktion\u00e4r maximal 49% der Gesellschaftsanteile halten darf. Diese Methode ist oft umstritten und wird h\u00e4ufig missverstanden. <\/p>\n

Lange Zeit war die Gr\u00fcndung einer Gesellschaft f\u00fcr die meisten Ausl\u00e4nder die einzige M\u00f6glichkeit, Immobilien zu erwerben, ohne sie zu pachten. Infolgedessen haben Tausende von Immobilienbesitzern diesen Weg gew\u00e4hlt. <\/p>\n

“Ist es f\u00fcr Ausl\u00e4nder ratsam und sicher, Immobilien durch die Gr\u00fcndung einer thail\u00e4ndischen Gesellschaft zu erwerben?” ist die am h\u00e4ufigsten gestellte Frage an Immobilienmakler und Rechtsanw\u00e4lte in Thailand. Wer vorschnell mit “Ja” oder “Nein” antwortet, vers\u00e4umt es, alle Fakten darzustellen, denn es gibt keine Schwarz-Wei\u00df-Antworten auf diese Frage. <\/p>\n

Bei der Gr\u00fcndung einer thail\u00e4ndischen Gesellschaft kann der Ausl\u00e4nder maximal 49% der Anteile halten, w\u00e4hrend die restlichen 51% von mindestens zwei thail\u00e4ndischen Staatsb\u00fcrgern oder thail\u00e4ndischen Unternehmen gehalten werden m\u00fcssen. Viele potenzielle K\u00e4ufer bef\u00fcrchten, dass sich die thail\u00e4ndischen Mehrheitsgesellschafter zusammentun k\u00f6nnten, um dem Unternehmen die Immobilie zu ihrem eigenen Vorteil zu entziehen. <\/p>\n

Dies ist jedoch nicht der Fall. Obwohl Ausl\u00e4nder nur maximal 49% des Unternehmens besitzen d\u00fcrfen, k\u00f6nnen sie dennoch eine h\u00f6here Anzahl von Stimmrechten haben als bei Unternehmensanteilen mit Vorzugsstimmrecht, so dass sie die alleinige Kontrolle \u00fcber das Unternehmen behalten k\u00f6nnen. Ein guter Anwalt kann zus\u00e4tzliche Bestimmungen in den Gesellschaftsvertrag aufnehmen, um sicherzustellen, dass die thail\u00e4ndische Seite kein Mitspracherecht im Unternehmen hat und bei Bedarf schnell ersetzt werden kann. <\/p>


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Was ist das potenzielle Risiko dieser Art von Eigentum?<\/strong><\/p>\n

Das Risiko besteht darin, dass es einem thail\u00e4ndischen Staatsb\u00fcrger rechtlich nicht erlaubt ist, als “nominierter Aktion\u00e4r” f\u00fcr eine Gesellschaft aufzutreten, die zum Zweck des Immobilienerwerbs von Ausl\u00e4ndern gegr\u00fcndet wurde. Die thail\u00e4ndische Seite muss ausdr\u00fccklich schriftlich und mit Gegenzeichnung best\u00e4tigen, dass sie der Gesellschaft nicht als “Nominee = stiller Gesellschafter” beitritt. Sie werden dar\u00fcber informiert, dass ihnen im Falle einer falschen Erkl\u00e4rung erhebliche Geld- oder sogar Haftstrafen drohen. Es k\u00f6nnen auch Ermittlungen eingeleitet werden, um den finanziellen Hintergrund und die Vorteile zu pr\u00fcfen. Die Beh\u00f6rden werden die thail\u00e4ndischen Firmenpartner fragen, woher sie das Geld f\u00fcr die Einzahlung des Aktienkapitals haben. Dies kann problematisch sein. <\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnten die Steuerbeh\u00f6rden Sie, den ausl\u00e4ndischen Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer, fragen, warum es keine Soll- und Haben-Bewegungen in den Jahresbilanzen gibt, wenn das Unternehmen doch einen eingetragenen Gesch\u00e4ftszweck mit Einnahmen und Ausgaben betreiben soll. Wenn Ihr Unternehmen die Immobilie nur als “Verm\u00f6genswert” ausweist, wird es schnell zu einer Briefkastenfirma erkl\u00e4rt werden. Das kann b\u00f6se enden. <\/p>\n

Es wird dringend empfohlen, dass jeder, der eine Immobilie auf diese Weise erwerben m\u00f6chte, die Hilfe eines unabh\u00e4ngigen Anwalts in Anspruch nimmt, der die Interessen des K\u00e4ufers – und nur seine Interessen – vertritt und in der Lage ist, das Unternehmen so sicher wie m\u00f6glich zu strukturieren.<\/p>


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Fazit:<\/strong> Z\u00f6gern Sie nicht, einen Landpachtvertrag f\u00fcr “nur” 30 Jahre plus Verl\u00e4ngerungen abzuschlie\u00dfen, anstatt eine Gesellschaft zu gr\u00fcnden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Weitere Informationen anfordern<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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