Obwohl der Kaufprozess in Thailand nicht besonders schwierig ist, ist es sehr wichtig, auf die Details zu achten. Wenn Sie alles richtig machen – und ich bin hier, um Ihnen dabei zu helfen -, werden Sie Ihr kleines Paradies für immer genießen. Wenn etwas schief geht, besteht die Gefahr, alles zu verlieren.
Dieser Artikel ist kein Ersatz für ein Gespräch mit einem qualifizierten und erfahrenen Anwalt. Er soll Ihnen einen leicht verständlichen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten des unkomplizierten Immobilienerwerbs in Thailand geben.
Eigentumsrechte für Ausländer.
Viele ausländische Immobilienkäufer in Thailand erwerben eine Wohnung in einem so genannten Condominium, das auf ihren eigenen Namen eingetragen ist. Nach der letzten Verfassungsänderung über den Erwerb von Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2008 können maximal 49% der Wohnfläche in einem Gebäude in ausländischem Besitz sein. Die Käufer erhalten einen entsprechenden Prozentsatz an Miteigentum an der gesamten Wohnanlage – genau wie Sie es zu Hause tun würden.
Wenn Sie ein Haus kaufen, egal ob es bezugsfertig ist oder sich noch im Bau befindet, werden Sie zu 100% als Hausbesitzer eingetragen. Allerdings erwerben Sie das Grundstück als Pächter – ich werde dies weiter unten näher erläutern.
Aufgrund der Sicherheit und Transparenz ist es nicht verwunderlich, dass sich die meisten ausländischen Käufer für diese Form des Eigentums entscheiden, auch wenn der Kauf einer Immobilie über eine in Thailand ansässige Gesellschaft in einigen Fällen niedrigere Preise und attraktivere Zahlungsbedingungen seitens der Bauträger bieten kann.
Während Juristen über die richtige Auslegung der verschiedenen Eigentumsoptionen diskutieren, sind viele der Meinung, dass der Erwerb von Immobilien über eine thailändische Gesellschaft einige Risiken birgt.
Aber welche Möglichkeiten gibt es, wenn Sie nicht daran interessiert sind, auf diese Weise Eigentum zu erwerben, nur um in den Genuss besserer Konditionen zu kommen? Es gibt mehrere Alternativen, die allerdings alle ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.
Werden Sie Großinvestor.
Thailand ist ein Land, in dem Geld die meisten Probleme lösen kann. Angenommen, Sie möchten ein Grundstück für genau 40 Millionen Thai Baht kaufen. Wenn Sie in der Lage sind, diesen Betrag in ausländischer Währung nach Thailand zu bringen (das entspricht derzeit etwa einer Million Euro), können Sie ein Grundstück in der entsprechenden Größe kaufen und es rechtlich auf Ihren Namen registrieren lassen. Um dies zu bewerkstelligen und alle notwendigen Dokumente zu beschaffen, benötigen Sie auf jeden Fall einen guten Anwalt, bevor Sie einen größeren Betrag ins Land bringen.
Kauf einer Immobilie im Namen eines thailändischen Ehegatten oder Partners.
Viele alleinstehende Männer, die nach Pattaya kommen, nehmen sich schließlich eine thailändische Frau als Freundin oder sogar als Ehefrau. In solchen Fällen ist es verlockend, eine Immobilie auf den Namen der Ehefrau zu kaufen, um die Eigentumsbeschränkungen für Ausländer beim Grundstückserwerb zu umgehen. Wenn Sie sich zu 100 % sicher sind, dass Ihre glückliche Partnerschaft ein Leben lang halten wird, stellt diese Option kein Problem dar. Seien Sie jedoch gewarnt: Wenn Ihre Beziehung in die Brüche geht, gehört die Immobilie allein Ihrer Freundin, und Sie riskieren, im Falle einer Trennung alles zu verlieren.
Wenn Sie verheiratet sind, ist die Situation günstiger (auch wenn “günstig” hier vielleicht nicht der richtige Begriff ist), da es als gemeinsames Eigentum gilt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Wenn Sie sich scheiden lassen, gelten die Regeln, die Sie von zu Hause kennen: alle Vermögenswerte werden 50/50 geteilt. Sie beide entscheiden, wer im Haus oder auf dem Grundstück bleibt, und der scheidende Partner hat Anspruch auf 50% des Wertes. Natürlich müssen individuelle Umstände berücksichtigt werden, auf die wir hier nicht im Detail eingehen können, aber sie können mit juristischer Unterstützung sauber gelöst werden, idealerweise vor der Heirat.
Damit eine thailändische Ehefrau ein Grundstück auf ihren Namen erwerben kann, muss ihr der ausländische Ehemann vor dem Kauf den erforderlichen Betrag schenken, was offiziell dokumentiert wird. Die Eigentumsurkunde trägt dann nur ihren Namen und sie kann damit machen, was sie will. Jegliche Nebenabsprachen sind in Thailand nicht rechtsgültig und bieten keine Möglichkeit, die Situation auf andere Weise zu bereinigen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die meisten Anwälte zu Ihrem eigenen Schutz von dieser Form des Eigentumserwerbs abraten werden. Wenn Sie sich dennoch für diesen Weg entscheiden, sollten Sie zumindest einen Anwalt damit beauftragen, einen Nießbrauchvertrag mit Ihrem Partner aufzusetzen, der Ihnen Nutzungsrechte an der Immobilie einräumt und rechtlich verhindert, dass Sie auf der Straße landen.
Landpacht für 30 Jahre und mehr.
Obwohl Ausländer kein Land erwerben können, können sie es für einen Zeitraum von 30 Jahren pachten. Viele Käufer, die in eine Immobilie investiert haben und davon ausgehen, dass es ihnen nach 30 Jahren gut geht, möchten nicht ohne Eigentum dastehen, wenn der Pachtvertrag ausläuft, und möchten das Land daher für einen längeren Zeitraum pachten.
Es besteht die Option, den Landpachtvertrag im 29. Jahr um weitere 30 Jahre zu verlängern, und auch danach noch um weitere 30 Jahre. Achten Sie jedoch auf die Details. Wie in den meisten Fällen in Thailand gibt es unterschiedliche Auslegungen und Lösungen. In extremen Fällen wird das Gesetz über Landpachtverträge von Provinz zu Provinz unterschiedlich gehandhabt. Die örtliche Landbehörde in Hua Hin akzeptiert diese Verlängerungsklauseln, so dass Sie auf der sicheren Seite sind.
Der wichtige Punkt ist: Wenn Sie ein Haus kaufen und das Grundstück pachten, zahlen Sie den vereinbarten Gesamtkaufpreis als Summe aus dem Hauskaufvertrag und einem separaten Grundstückspachtvertrag. Es gibt keine monatlichen oder jährlichen Zahlungen für die Landpacht, wie Sie es vielleicht von Pachtverträgen in Ihrer Heimat kennen. Für die 30-jährige Verlängerung fallen nur geringe Gebühren an.
Zusammengefasst:
Eigentümerschaft.
Auch wenn Ausländer kein Land in ihrem eigenen Namen kaufen können, dürfen sie zumindest Eigentümer eines Hauses werden – bis hin zum letzten Ziegelstein und Mörtel – und das für eine unbegrenzte Dauer.
Möchten Sie Land von einer Privatperson pachten?
Nach dem Gesetz ist eine Verlängerung eines 30-jährigen Landpachtvertrags nicht rechtsverbindlich. Solche Vereinbarungen sind nur gültig, wenn sie a) im Vertrag festgelegt sind oder b) innerhalb der letzten drei Jahre vor Ablauf der ursprünglichen Pachtdauer schriftlich vereinbart wurden. In diesem Fall hängt die Möglichkeit einer Vertragsverlängerung ganz vom guten Willen des Vermieters ab – falls es ihn noch gibt. Es ist durchaus möglich, dass er das Land verkauft oder an seine Erben überträgt, die vielleicht ganz andere Pläne haben, als Ihren Pachtvertrag zu verlängern.
Ein geschickter Anwalt kann einen Vertrag aufsetzen, der am Ende des 30-jährigen Mietvertrags zu einer Pattsituation führt. Der Vermieter kann zwar das Land am Ende des Vertrags zurückfordern, hat aber keinen Rechtsanspruch auf das Gebäude, das Sie auf diesem Land errichtet haben. Zu diesem Zeitpunkt könnten Sie mit Ihrem Haus machen, was Sie wollen, und es wäre Ihr gutes Recht, es am letzten Tag des Mietvertrags abzureißen.
Kaufen Sie ein Haus und ein Grundstück von einem gewerblichen Bauträger?
Wenn Sie, wie die meisten Hauskäufer, eine Villa von einem kommerziellen Bauträger kaufen, der Ihnen ein Haus und ein Grundstück in seinem Dorfprojekt anbietet, ist die Situation anders. Es ist gängige und akzeptierte Praxis, unmittelbar nach Abschluss des Hauskaufvertrags und des Landpachtvertrags mit einer 30-jährigen Laufzeit eine Verlängerungsoption für weitere 2 x 30 Jahre in den Vertrag aufzunehmen.
Wenn Sie Ihr Haus während der Laufzeit des Pachtvertrags verkaufen, auch an ein Familienmitglied, und dabei auch den Landpachtvertrag übertragen, kann die 30-jährige Pachtperiode neu beginnen.
Kauf einer Immobilie über eine in Thailand niedergelassene Gesellschaft.
Eine weitere beliebte Option für Immobilienbesitz, insbesondere für den Erwerb von Grundstücken, ist die Gründung einer Gesellschaft in Thailand, wobei der ausländische Aktionär maximal 49% der Gesellschaftsanteile halten darf. Diese Methode ist oft umstritten und wird häufig missverstanden.
Lange Zeit war die Gründung einer Gesellschaft für die meisten Ausländer die einzige Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, ohne sie zu pachten. Infolgedessen haben Tausende von Immobilienbesitzern diesen Weg gewählt.
“Ist es für Ausländer ratsam und sicher, Immobilien durch die Gründung einer thailändischen Gesellschaft zu erwerben?” ist die am häufigsten gestellte Frage an Immobilienmakler und Rechtsanwälte in Thailand. Wer vorschnell mit “Ja” oder “Nein” antwortet, versäumt es, alle Fakten darzustellen, denn es gibt keine Schwarz-Weiß-Antworten auf diese Frage.
Bei der Gründung einer thailändischen Gesellschaft kann der Ausländer maximal 49% der Anteile halten, während die restlichen 51% von mindestens zwei thailändischen Staatsbürgern oder thailändischen Unternehmen gehalten werden müssen. Viele potenzielle Käufer befürchten, dass sich die thailändischen Mehrheitsgesellschafter zusammentun könnten, um dem Unternehmen die Immobilie zu ihrem eigenen Vorteil zu entziehen.
Dies ist jedoch nicht der Fall. Obwohl Ausländer nur maximal 49% des Unternehmens besitzen dürfen, können sie dennoch eine höhere Anzahl von Stimmrechten haben als bei Unternehmensanteilen mit Vorzugsstimmrecht, so dass sie die alleinige Kontrolle über das Unternehmen behalten können. Ein guter Anwalt kann zusätzliche Bestimmungen in den Gesellschaftsvertrag aufnehmen, um sicherzustellen, dass die thailändische Seite kein Mitspracherecht im Unternehmen hat und bei Bedarf schnell ersetzt werden kann.
Was ist das potenzielle Risiko dieser Art von Eigentum?
Das Risiko besteht darin, dass es einem thailändischen Staatsbürger rechtlich nicht erlaubt ist, als “nominierter Aktionär” für eine Gesellschaft aufzutreten, die zum Zweck des Immobilienerwerbs von Ausländern gegründet wurde. Die thailändische Seite muss ausdrücklich schriftlich und mit Gegenzeichnung bestätigen, dass sie der Gesellschaft nicht als “Nominee = stiller Gesellschafter” beitritt. Sie werden darüber informiert, dass ihnen im Falle einer falschen Erklärung erhebliche Geld- oder sogar Haftstrafen drohen. Es können auch Ermittlungen eingeleitet werden, um den finanziellen Hintergrund und die Vorteile zu prüfen. Die Behörden werden die thailändischen Firmenpartner fragen, woher sie das Geld für die Einzahlung des Aktienkapitals haben. Dies kann problematisch sein.
Darüber hinaus könnten die Steuerbehörden Sie, den ausländischen Geschäftsführer, fragen, warum es keine Soll- und Haben-Bewegungen in den Jahresbilanzen gibt, wenn das Unternehmen doch einen eingetragenen Geschäftszweck mit Einnahmen und Ausgaben betreiben soll. Wenn Ihr Unternehmen die Immobilie nur als “Vermögenswert” ausweist, wird es schnell zu einer Briefkastenfirma erklärt werden. Das kann böse enden.
Es wird dringend empfohlen, dass jeder, der eine Immobilie auf diese Weise erwerben möchte, die Hilfe eines unabhängigen Anwalts in Anspruch nimmt, der die Interessen des Käufers – und nur seine Interessen – vertritt und in der Lage ist, das Unternehmen so sicher wie möglich zu strukturieren.
Fazit: Zögern Sie nicht, einen Landpachtvertrag für “nur” 30 Jahre plus Verlängerungen abzuschließen, anstatt eine Gesellschaft zu gründen.
